影响地价变化的影响，主要有社会、经济、政策因素，具体阐述分析如下：

一、地价与社会因素

社会因素包含：区位（交通条件、交通对外辐射能力）、城镇聚集规模（人口规模、人口密度、城镇化程度）、城镇基础设施（基础设施完备度）、区域综合服务能力（繁华程度）等。

（一）地价与区位因素

上文中区位主要指交通区位（交通条件、交通对外辐射能力），城市中各类用地地价均受交通区位（交通条件、交通对外辐射能力）影响，但具体情况不同。商业用地、住宅用地主要受本城市内交通便捷度影响较大；工业用地主要受对外交通影响较大如货运站、高速路口等。依据部分县市城镇基准地价更新综合报告，工业用地基准地价区域因素中交通便捷度影响因素主要包括道路状况、道路类型、公交便捷度，其修正系数范围为0.0240-（-0.0184）。 

（二）地价与城镇集聚规模 

城镇集聚规模包括人口规模、人口密度、城镇化程度。对于商服用地来讲，其主要功能就是为人类提供商业贸易活动建立场所，无论是人口规模扩大、人口密度增加、城镇化程度提高，都需要更多商业用地来提供商业活动场所，进而影响提高商业用地地价。

对于住宅用地地价，与城镇聚集规模（人口规模、人口密度、城镇化程度）正相关，随着城镇规模扩大，造成住宅用地需求增加，同时，随着传统生活方式的逐步改变、改善住房需要增加进一步加大住宅用地需求，最终影响住宅用地价格上涨。

对于工业用地地价来讲，城镇聚集规模对其有间接影响，随着城镇规模扩大，需要扩大工业（仓储）用地来城市服务，产生更多需求，进而影响工业地价。

（三）地价与城镇基础设施

城镇基础设施一般包括通上水、通下水、通电、通讯、通燃气、通暖、通路等，不同的用地类型需要的基础设施种类及程度并不相同。

在相同条件，城镇基础设施越完善、保证率越高，地价越高。依据部分县市城镇基准地价更新综合报告，工业用地基准地价区域因素中基础设施完善度修正系数范围为0.0360-（-0.0276）。

（四）地价与区域综合服务能力

不同的用地类型受区域综合服务能力（繁华程度）类型不同，商服用地地价受繁华程度影响最大，而住宅用地主要受周边公共配套设施（学校、医院）影响较大，工业用地主要受区域工业聚集程度影响最大。

二、 地价与经济情况

经济因素包含：城镇用地投入成本、区域经济发展水平、人均可支配收入、人均消费品零售情况、人均存款等。

（一）地价与城镇用地投入成本 

城镇用地投入成本与地价间存在一定关联性，但这种关联性不是一种必然结果，这种关联性分三种情况，第一种情况：土地成本对土地价格影响很大，在土地开发利润率等于社会平均利润率时，土地成本高则地价就高；第二种情况：如果土地开发行业的利润率过高，土地成本的增加不会对地价的高低产生影响，同时土地成本降低，地价也不会降低，因为地价最终是由供需平衡决定的，只要需求关系没有改变，地价也不会改变；第三种情况：如果土地成本上涨，但是地价未上涨，说明土地开发利润率已经低于社会平均水平，土地开发资金会流向别的领域。

（二）地价与区域经济发展水平

经济发展状况反映一个地区的经济运行情况。其中土地是经济的基本要素，良好的经济状况会给土地带来良好的收益，所以，经济发展状况与土地价格有密切的关系。当一个地区经济好时，会给这个地区带来更多的收益和财富，这些财富会在土地上显现，使土地的整体价值提高；在巨大的收益和财富产生的同时，就会有更大的社会投资总量和更高的投资效率，市场对土地需求会增加竞争程度。正常情况下，一个区域的土地价值总体变动趋势与其经济实力和经济状态基本一致。一个区域总体经济水平决定区域总体地价水平。

（三） 地价与人均可支配收入、人均消费品零售情况

地价与人均可支配收入和人均消费品零售情况存在一定正相关性，且人均可支配收入增加会导致人均消费品零售增加。当一个地区，人均可支配收入增加，一定会带来居民对住宅和商服用地需求增加。一是人们在收入增加后会考虑改善居住条件，因为通过大量市场调查，我们发现高收入家庭住宅面积大，同样使用新建房屋的占比也较高，而且自有住宅占比也较高；二是人均可支配收入提高后会刺激商业经济的发展，通过市场调查，当居民可支配收入提高，会增加大量的消费，因为经济是个闭环的圆圈，收入增加—消费增加—对商场需求增加—对商服用地需求增加。

（四）地价与人均存款

不动产具有保增和增值特性，所以投资不动产一直是居民的重要选择，因此，地区内居民的储蓄状况，会影响对不动产的投资。一方面，储蓄反映了居民财富积累的情况，一个地区的储蓄率越高，说明这一区域的财富积累越高，整体较富裕；另一方面，储蓄率高的区域，居民的投资意愿也会高一些。所以储蓄率的高低实际上与房地产市场的波动存在一定关联性，进而影响人们对土地对投资意愿。如果储蓄率在连续的高储蓄率期后，突然出现降低，居民投资会大幅度增加。这时候，投资不动产成为重要的投资对象，那么必然导致地价会的快速上涨。

但是，投资不一定都在本区域进行。因为居民投资是根据投资回报率，选择投资地区，这样就会出现，如果本区域投资回报相对较低的话，投资也许会流向其它区域，同时也会有投资从其他区域流向本区域。

三、 地价与政策因素情况

在影响地价的诸多因素中，政策因素所起的作用不容忽视，尤其地价政策作用更为明显。

我国的地价政策主要体现在基准地价和最低限价政策。2006年8月公布的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》明确提出：国家根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制订并公布各地的工业用地出让最低价标准，工业用地必须采取招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。为落实国务院的政策，原国土资源部于2006年12月下发了《关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》（国土资发〔2006〕307号，以下简称307号文），对全国市县两级政府出让工业用地，确定了强制性的最低控制标准。这样，由于我省各市县于半年前发布实施的工业用地末级地出让标准均低于这一标准，由于政策因素，我省工业用地价格成倍增长。

（2）受住宅与工业用地比价关系制约，住宅用地被迫上涨。工业用地末级地地价是基准地价体系中最低地价，其地价上调后，住宅用地基准地价必须上调。因此，2007年-2009年虽未开展新一轮基准地价更新工作，但是实际上在土地出让中住宅地价均有大幅上调；

（3）2010年我省公布实施的新一轮基准地价也按照这一原理和市场实际变化情况做出了相应的调整，住宅用地基准地价成倍上涨。数据见以下图表：

总之，地价是多重因素动态作用的结果，其中社会、经济、政策是核心因素。分析地价时需结合具体区域背景。

参照文献：

[1] 《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发[2006]31号)；

[2]《关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》（国土资发〔2006〕307号）；

[3]《城镇土地估价规程》（GB/T 28406-2012）。