1 引言

农村房地一体确权登记颁证是党和国家切实维护农村群众土地权益、推进农村土地管理法制建设的基础性工作。传统的农村房地一体确权登记颁证登记模式普遍采用的是传统的数据采集和纸质管理，造成了数据和资料不集中、数据孤岛、“作业一张图”的确权登记效率比较低下的问题，现有技术不能适应农村土地管理向现代化技术的发展与应用。随着无人机航测、GIS、区块链、大数据等现代化、数字化技术的出现，农村房地一体确权登记也实现了从人工为主向智能化辅助转变的新阶段，利用农村房地一体数字化数据库成果，实现多源多维信息融合与权属智能校核，能够更好地提高和优化确权登记的精度与作业效率，还可为农村产权保护、资产交易以及智慧乡村提供支撑服务。本文将从现状分析、架构设计、核心技术与案例实践等方面探讨数字化技术在确权登记中的应用模式与成效。

2 农村房地一体确权登记现状与挑战
2.1 农村土地与房屋确权登记制度概述
  农村房地一体确权登记，即将农村宅基地、集体建设用地使用权及地上房屋所有权，实施统一权籍调查、确权登记与证书颁发。此工作严格遵循“一户一宅”政策，秉持“权属合法、界址清楚、面积准确”原则，由县政府统筹组织开展。自2008年党的十七届三中全会明确提出“搞好农村土地确权、登记、颁证工作”以来，中央一号文件多次对宅基地、集体建设用地使用权确权登记工作作出部署，不仅是实施乡村振兴战略、推动农村制度改革、加快城乡融合发展、推进宅基地“三权”分置改革的基础，更能赋予农民更多财产权利，保障其合法财产权益。

2.2 传统登记颁证流程及技术手段分析

传统的农村房地一体确权登记颁证以镇（街道）为主，村（居）委会配合组织，以“家庭户”为单位，以“一户一档”形式建立房屋权籍调查档案，“房屋产权人或宅基地使用权人”原则上依据以往核发证书户主或户口簿户主确定。对宅基地和房屋的权属、位置、界址等进行实地调查。前期数据信息主要是以人工测量获取土地、房屋的基础数据，通过人工进行权属关系的实地测量、调查；收集资料方面，则需由村民提供身份证件、户口本、不动产产权证书或土地权属来源材料等系列相关材料，由村委会进行初审、镇政府复审，由不动产登记机构依照提供资料办理登记并核发不动产权证书。

2.3 当前存在的主要问题

从登记完成情况看，农村房地一体确权登记颁证工作仍存在推进难度，主要表现在多个层面。一是部分农户建房时缺少严格审批或缺少相应证据，未能提供齐全登记资料，房地合法面积无法确定；二是某些地方农村建房管理不规范，农民建房存在大量超占超建情况，地方违法建筑处置标准偏高、执行不力，农民处置意愿不强；三是政策层面对一些特殊、复杂情形缺乏统一、详细的执行规范，政策落地实施缺乏指导支撑；四是人工测绘数据采集速度慢、误差大，无法实现大规模、高精度的测绘工作，采集的资料过多依赖农户积极自愿参与，受政策理解和配合度限制，确权工作展开率和准确率偏低^[1]。

3 数字化技术在登记颁证中的应用架构
3.1 数据采集与信息整合技术
    数据采集环节以“空天地一体化”技术手段为基础，从农村土地到房屋，在空中完成农村地区以1:500比例尺无人机倾斜摄影，获取农村地区三维实景数据模型，依托多光谱相机、激光雷达（LiDAR）等获取土地范围、房屋形状、层数等信息，平面坐标精度±5cm，高程坐标精度±3cm；地面依托高精度GNSS接收机采集宅基地权属界址点，并通过手机APP，采集房屋结构、年限、权属人等信息，与土地房屋实况照片实时同步到云平台；房屋内部依托OCR软件，获取历史权属档案信息（如宅基地批地证书、建房许可证），与宅基地或房屋图形和不动产单元关联。

3.2 房地一体数字化数据库建设

数据库采用“分布式+分层存储”架构，分为基础地理层、权籍调查层、登记业务层与档案层四层结构，具体如图1所示。

图1 房地一体数字化数据库架构

基础地理层主要存储行政区划、数字高程与正射影像等数据，使用PostGIS空间数据库存储，具有空间索引与拓扑关系查询功能；权籍调查层按照“一户一宅”为单位存储宅基地使用权、房屋所有权与界址信息，属性数据存储于MySQL关系型数据库，空间与属性通过“不动产单元代码”关联；登记业务层主要存储登记申请、审核、登簿、发证等全流程数据，包括申请人自然人属性与材料清单、审核意见、电子证照等数据，存储于分布式数据库（HBase），支持超高并发读写及业务数据溯源；档案层主要存储扫描件、影像资料等非结构化数据，存储在对象存储服务（OSS），通过分布式文件系统（DFS）达到海量档案的高效查询和备份；建立数据库数据质量管控模块，内置宅基地界址不重叠、房屋不跨宗地边界等拓扑规则及属性校验等规则，定期进行空间与属性数据一致性与完整性检测，保障数据可靠性^[2]。

3.3 系统平台与信息化流程设计

系统平台构建“云-边-端”三级架构，在县级政务云平台上建设权籍调查管理、登记受理、电子登记簿册、电子证照生成应用系统，采用微服务架构，可按需调用各个功能模块，进行模块拓展；在乡镇政务服务中心建设数据处理前置服务器、离线作业管理服务器，对数据进行预处理，可在网络断开的情况下进行作业及预核验，作业结束后上报到县级政务云平台；移动端用于权籍调查工作时，用户端为移动端APP，申请人可通过移动端APP进行登记申请、电子材料的上传，并且自动调取在数据库中的权籍调查成果进行预核验，村集体、乡镇在线上进行的审核可使用系统生成的三维实景模型、权籍档案进行线上调档及可视化检查，在线审批环节可自动化检查材料的完整性、权属的合法性，对符合要求的案件可自动出证电子登簿信息及不动产电子证照；终端层包括移动调查端、办事大厅受理端、村民端查询机等。信息化的工作流程设计方面，遵循“全程网办”“线上不见面办理”理念，由申请人通过移动端APP进行登记申请、电子材料的报送，智能核验系统自动调取登记材料数据库中的权籍调查成果进行核验，对村民的信息进行智能研判，自动获取农户的一户一宅信息、税费缴纳信息等；村集体核验确认并上传图件信息后，乡镇数据审核员通过对土地产权证明材料的自动在线核验，并结合3D实景模型，将审核通过的信息进行电子上图、上证^[3]；在县级登记审核环节，利用智能审核系统对申请的登记资料、照片等电子登记申请材料进行智能化自动核验，从申请表单、登记信息内容、照片、电子申请材料等方面进行合规性预审、智能校核，自动审验合格的宗地自动出证登记簿册、电子登记证；最后将结果信息及核验数据存证至区块链上，保证了权属信息的完整性；系统通过对接省不动产登记信息管理系统对接共享政务服务其他部门资源。

4 核心技术与关键应用
4.1 三维建模与地理信息系统（GIS）技术

三维建模与地理信息系统（GIS）技术三维建模技术采用“倾斜摄影+BIM轻量化”融合方案，构建农村房地一体高精度三维模型。通过无人机倾斜摄影获取正射、前视、后视、左视、右视5个视角影像，经ContextCapture软件进行空三加密与三维重建，生成包含宅基地、房屋外立面及周边环境的实景模型，模型纹理分辨率达5cm/像素，可清晰还原房屋门窗位置、墙体材质等细节；对模型进行BIM轻量化处理，保留房屋结构构件（如承重墙、梁）的几何与属性信息，形成“实景外观+结构属性”的三维模型，支持剖切、测量等交互操作。地理信息系统（GIS）采用ArcGISEngine二次开发，构建空间分析引擎：通过叠加分析功能，自动比对宅基地范围与土地利用总体规划图，识别超占耕地、生态保护红线内的违规用地；通过缓冲区分析，对宅基地界址点周边1m范围进行检索，排查界址重叠冲突；通过网络分析，优化权籍调查路线与登记材料送达路径，提升现场作业效率。同时，GIS系统与三维模型联动，点击模型任意房屋即可调取对应的权籍数据、登记进度，实现“空间可视化+信息穿透式查询”。
4.2 权属智能校验与纠错机制

权属智能校验依托“规则引擎+机器学习”双驱动模式，构建多维度校验体系。首先建立基础校验规则库，涵盖“一户一宅”合规性、权属来源合法性、界址完整性等12类核心规则。在合规性校验中，引入宅基地面积合规性计算公式：

其中，C为合规性判定结果（1为合规，0为不合规），S为实测宅基地面积，S₀为当地人均宅基地面积标准，n为家庭常住人口数。通过该公式自动计算每户宅基地面积合规性，对不合规案例标记“超占面积”属性并推送至人工审核环节。纠错机制采用基于随机森林的异常检测模型，以历史正确登记数据为训练集，提取“权属来源－面积－界址坐标”等18个特征变量，对新采集数据进行异常值识别，如界址点坐标偏差超出±5cm、房屋建筑面积与层数不匹配（如单层房屋建筑面积＞200m²）等情况，自动触发预警并生成纠错建议（如提示重新实测界址点、补充房屋分层平面图），纠错准确率达92%以上，大幅减少人工审核工作量^[4]。

4.3区块链技术在权属确权及证书防篡改中的应用

区块链技术采用“联盟链”，在系统中搭建起由县自然资源局、乡镇、村委会、银行等单位组织构建的分布式信任共同体，在权属确认时将确权前期需要调取的各项数据文件如权籍调查、审核意见、确权公示结果等以“时间戳+哈希值”上链，每个区块保存着上个区块对应的哈希值，上链信息不可被修改；在权属确认的过程中，系统中各节点按照智能合约自动运行审核（如村“两委”确认权属无异议后自动进入乡镇确认环节），流程节点信息自动上链，权属确认的流程可被追溯；在防篡改确权证书上链机制设计上，在不动产电子证照发出时，系统自动将不动产电子证照文件的哈希值上链，纸质不动产证在打印时在证书上嵌入区块链二维码，在不动产证生成后，用户可通过扫描区块链二维码验证不动产电子证照的真伪，系统后台自动从链上调取该电子证照对应的哈希值与用户从扫描二维码得到的不动产电子证照哈希值比对，并告知用户该电子证照证书是否被篡改；通过链上权属信息的变化信息能够进行追溯，如宅基地使用权转让、继承等，通过将权属变动记录和上链形成的链式结构，共同包含在链上，方便对宅基地权利的流转进行追溯，以免权属纠纷。

4.4 移动端与无人机辅助的远程登记操作

移动端应用基于Android/iOS系统开发，集成“采集－申请－核验－查询”全功能模块。现场作业时，工作人员通过移动端调用北斗定位功能，实时获取当前位置并关联周边不动产单元，点击即可调取历史权籍数据；通过移动端摄像头扫描房屋二维码，快速关联房屋属性信息，同时支持拍照上传房屋现状照片，系统自动与三维模型进行比对，验证房屋是否存在改建扩建。远程登记环节，村民通过移动端APP提交身份证、户口本等电子材料，系统采用人脸识别技术完成身份核验，通过视频连线功能实现“远程面签”，工作人员在线核对材料真实性并同步调取权籍数据库数据进行预审核，审核通过后生成电子申请表供村民电子签名。无人机辅助方面，对交通不便、地形复杂的山区农村，采用长续航无人机进行大范围数据采集，通过无人机搭载的4G/5G传输模块，将实时影像与位置数据传回云端，工作人员在室内即可完成宅基地界址初步判定与房屋轮廓提取^[5]；对疑似违规建房区域，无人机可进行定期巡航，对比不同时期影像数据，自动识别新增建筑，为权属核查提供动态监测支持，实现“足不出户完成偏远地区登记前期工作”。

5 实践案例分析
5.1 四川雅安A区数字化确权登记试点概况

四川雅安A区覆盖8个乡镇93个行政村，涉及农户52,641户、宅基地及房屋宗地3.69万宗，区域内山地地形占比超70%，传统确权存在界址不清、数据采集难度大等问题。试点依托“四川省农村产权交易信息平台”，以“房地一体、权属清晰、数据可溯”为目标，应用数字化技术解决传统登记效率低、误差大等痛点，为雅安全市推广提供示范。

5.2 数字化流程实施方案

数据采集阶段，采用“无人机航测+移动端采集”模式：无人机（大疆M300RTK）获取0.1m分辨率DOM影像，生成三维地形模型；工作人员通过“雅安农房确权APP”现场采集房屋结构、界址点坐标，同步上传权属证明材料。数据库建设依托ArcGIS平台，整合影像数据、权属数据及农户信息，构建房地一体空间数据库。权属核验环节，嵌入智能校验算法，自动比对宗地界址重叠、权属信息冲突，区块链技术上链存储权属数据与电子证书，确保不可篡改；远程登记功能支持农户通过APP提交材料、查看进度，实现“少跑路、零跑腿”。
5.3 系统运行效果分析

通过对四川雅安A区F镇进行试点实践，农村房地一体数字化登记模式较传统模式成效显著。具体如表1所示。

表1 系统运行效果

单宗地数据采集时长从180分钟缩短至45分钟，登记颁证周期从45个工作日压缩至12个工作日，分别缩短75%、73%；权属信息错误率从8.6%降至1.2%，降低86%，数据入库准确率从92.3%提升至99.7%，提升8%；农户现场跑腿次数从3～5次减少至0-1次，减少80%，档案查询响应时间从20～3s秒缩短至1～3s，缩短95%。综上，数字化技术大幅提升登记效率与数据质量，降低农户办事成本，验证了其在农村房地一体确权登记中的实用价值。

6 结语

农村房地一体化登记有利于提高农村确权登记的效率，增加登记数据的准确性，有利于提高群众的参与积极性，提高城乡登记成果规范性。数字化信息化的实现不但保证了一体化的过程，以及实现分层数据库，而且还引入了GIS、无人机、区块链等技术，更好地将权属数据整合为一体，实现全过程可溯源。在今后的发展中应当注意加大对新技术和新制度创新协同发展，使更有效率、更透明、更智能的登记体系不断完善，从而为农村土改制度的建立、为农村信息化产业发展和促进城乡一体化建设保驾护航。

参考文献

[1] 王志浩.农村房地一体不动产确权登记管理平台建设研究[J].测绘与空间地理信息,2025,48(08):90-93.

[2] 胥森.“房地一体”数据采集与处理关键技术与应用[J].测绘,2025,48(04):278-281.

[3] 胡光.农村“房地一体”权籍调查管理平台开发与实践[J].城市勘测,2025,(03):107-110.

[4] 吴利军,丁易,李海超.农房确权登记数据整合及管理平台建设探讨——以四川省营山县为例[J].资源与人居环境,2025,(05):45-52.

[5] 朱清坚.农村房地一体确权登记调查工作存在的问题及解决对策[J].农村科学实验,2024,(21):51-53.

作者简介：成启红（1990.09-），男，汉族，四川省会理县人，本科学历，测绘工程师，研究方向：不动产测绘。